Как рассчитать комбинированную ипотеку
Рассчитать комбинированную ипотеку можно за четыре шага. Считайте сверху вниз, от лимита госпрограммы к остатку.
- Введите стоимость жилья и первоначальный взнос — калькулятор вычтет взнос и получит сумму кредита.
- Выберите госпрограмму. От неё зависят лимит льготной части и требования к заёмщику.
- Укажите срок кредита в годах — по семейной и ИТ-ипотеке он доходит до 30 лет.
- Сравните средневзвешенную ставку с базовой ставкой банка. Разница показывает эффект комбинирования.
Лимиты госпрограмм на льготную часть кредита
Лимит госпрограммы ограничивает сумму кредита, а не стоимость жилья. Квартира дороже лимита ещё не означает комбинированную схему. Если первоначальный взнос закрывает превышение, кредит целиком укладывается в льготную часть.
Первоначальный взнос по обеим программам начинается от 20% стоимости жилья. С 1 февраля 2026 года одна семья оформляет только один льготный кредит, а супруги выступают созаёмщиками.
Комбинированная ипотека из льготной и рыночной части
Комбинированная ипотека — банковский продукт, а не отдельная госпрограмма. Взять её может тот, кто подходит под семейную или ИТ-ипотеку, но кому льготной суммы не хватает на квартиру. Комбинирование добирает недостающее по рыночной ставке, и от субсидии отказываться не нужно.
Проверьте формулировку банка. Часть кредиторов называет «комбо-ипотекой» другой продукт — покупку двух объектов, например квартиры и кладовой или машиноместа, по единой ставке. Там делится не ставка, а предмет залога. Уточните название программы до расчёта.
Банки оформляют комбинированную ипотеку по двум схемам, и от схемы напрямую зависит результат расчёта.
• Один договор. Банк считает средневзвешенную ставку, заёмщик получает единый график и вносит один платёж в месяц.
• Два договора. Льготный и рыночный кредиты идут параллельно, каждый со своим графиком. Месячная нагрузка складывается из двух платежей.
Схема определяет и порядок досрочного погашения. При двух договорах заёмщик гасит досрочно именно дорогую рыночную часть и быстрее срезает переплату. При одном договоре досрочный взнос уменьшает общий остаток, выбрать конкретную часть нельзя. Спросите схему до подписания — без неё предложения банков несопоставимы.
Ставка по комбинированной ипотеке
Ставка по комбинированной ипотеке — средневзвешенная. Каждая часть кредита идёт по своему проценту, а итог зависит от их долей: чем сильнее сумма превышает лимит, тем ближе результат к рыночному.
Средневзвешенная ставка = (льготная сумма × льготная ставка + рыночная сумма × рыночная ставка) ÷ сумма кредита
Одиночного процента у комбо-ипотеки не бывает. Число в рекламе — базовый тариф конкретного банка, а не итог расчёта, и точное значение кредитор называет после проверки дохода, кредитной истории и страховых опций.
Каталог показывает базовые рыночные ставки от 0.1% до 57.99% годовых, медиана — 17.99%. Полная стоимость кредита выше: в неё входят страхование и обязательные платежи. Диапазон ПСК по каталогу — от 1.97% до 52.82% годовых. Сравнивать предложения нужно по ПСК и графику, а не по проценту из баннера.
Погашение и рефинансирование комбинированной ипотеки
Комбинированную ипотеку заёмщик гасит ежемесячным аннуитетным платежом. Обе части закрываются параллельно, откладывать льготную или рыночную сумму на конец срока нельзя.
С 1 февраля 2026 года рыночную часть можно рефинансировать отдельно, сохранив льготную ставку по первой части. Правило действует для семейной, дальневосточной и арктической ипотеки, а ИТ-ипотеку пока не охватывает. Раньше рефинансирование пересчитывало весь кредит по рынку и лишало заёмщика субсидии.
Банки с комбинированной ипотекой
Комбинировать госпрограмму с рыночной ипотекой предлагают не все кредиторы. Каталог собрал 95 банков, льготных программ в нём — 49, всего предложений — 367.
Условия у банков разные. Минимальный первоначальный взнос начинается от 0%, максимальная сумма доходит до 180000000 рублей, предельный срок — до 32 года лет. Заявку принимают от 16 лет.
Что калькулятор не покажет
Расчёт на калькуляторе остаётся предварительным и офертой не является. Сервис оперирует базовыми ставками каталога и не знает вашу кредитную историю, подтверждённый доход и долговую нагрузку.
Данные каталога обновлены 24.10.2026. Правила господдержки пересматривают, поэтому лимит льготной части перед сделкой сверяют с действующей редакцией условий программы.
2
