Ипотечные кредиты

Какая ставка по ипотеке действует сегодня

Процентная ставка по рыночной ипотеке следует за ключевой ставкой Банка России, а регулятор держит её на уровне 14,00% годовых с 27 июля 2026 года. К стоимости своих денег кредитор добавляет риск и операционные расходы. Поэтому ипотечная ставка всегда выше ключевой: рыночные программы каталога доходят до 57.99% при ключевой 14,00%. Льготная ипотека работает по другой механике: разницу между рыночной и льготной ставкой возмещает бюджет, а не заёмщик. Круг участников задаёт условие программы, а не решение банка.

Процентная ставка по ипотеке складывается из 4 параметров, и банк оценивает их по каждой заявке отдельно. Оформить заявку стоит после их проверки. Первый параметр — тип программы. Рыночная ипотека идёт по базовой ставке банка, льготная — по ставке своей программы. Второй — вид жилья. Новостройка и вторичный рынок банк тарифицирует по разным сеткам, а ипотека под строительство частного дома — по третьей. Третий параметр — размер первоначального взноса: программы витрины принимают его от 0, и чем больше доля собственных денег, тем ниже процентная ставка. Четвёртый — способ подтверждения дохода. Справка ставку снижает, программа без справки — поднимает.

Эти диапазоны витрина обновляет вместе с условиями банков. Данные в таблице актуальны на 16.09.2026.

Ставку 0.1% получает не каждый клиент. Её получает тот, кто выполнил все условия программы одновременно: внёс максимальный взнос, подтвердил доход справкой и подключил сервисы банка. Разберём, откуда берётся эта цифра. И почему в договоре стоит другая.

Ипотека на вторичное жильё и новостройку

Новостройка и вторичный рынок идут по разным ставкам, потому что банк оценивает залог по-разному. Готовая квартира на вторичном рынке становится залогом сразу после регистрации сделки. Риск для банка минимален. Строящееся жильё до сдачи дома банк полноценным залогом не считает, поэтому банк держит здесь отдельную сетку ставок, работает через эскроу-счёт и раскрывает деньги застройщику только после того, как дом введён в эксплуатацию.

Разброс ставок между двумя группами — от 0.1% до 57.99% — каталог показывает в таблице выше. На новостройку банк чаще выдаёт ипотечный кредит через аккредитованных застройщиков. Вторичное жильё таких ограничений не имеет, зато требует отчёта об оценке и проверки истории объекта. Разброс ставок между двумя группами витрина показывает в таблице выше.

Как ключевая ставка Банка России влияет на процент по ипотеке

Ключевая ставка задаёт банкам цену денег, и рыночная ипотечная ставка следует за ней с задержкой. Совет директоров Банка России снизил ключевую ставку до 14,00% годовых с 27 июля 2026 года. До этого решения она держалась выше. Следующее заседание совета директоров пройдёт 11 сентября 2026 года, и до этой даты банки считают по действующему значению.

Решение регулятора не переносится в тарифы мгновенно. Сначала меняется стоимость фондирования, затем кредитный комитет пересматривает сетку ипотечных ставок по новым заявкам. Разрыв между решением ЦБ и новой сеткой занимает от 2 до 6 недель. Поэтому ставка по ипотеке, которую вы видите сегодня, отражает решение регулятора от 27 июля 2026 года, а не ожидания рынка на сентябрь.

Подписанный договор решение регулятора не затрагивает. Зафиксированную ставку кредитор не меняет. Зафиксированная процентная ставка держится до конца срока кредита независимо от того, куда пойдёт ключевая.

Что это меняет для заёмщика на практике

Одобренная ставка действует ограниченное время, и этот срок банк пишет прямо в решении. Клиент, который получил одобрение, а сделку провёл позже отведённого срока, подаёт заявку заново и получает уже новую ставку, посчитанную по действующей на тот момент сетке банка.

Снижение ключевой ставки не удешевляет действующий кредит автоматически. Процент по подписанному договору вы меняете через рефинансирование: новый кредитор гасит старый долг и выдаёт свой, под текущую ставку.

Само по себе снижение ключевой ставки ещё не означает, что упадёт ваш ежемесячный платёж. Реальную стоимость кредита показывает не ставка, а ПСК.

Рефинансирование: как снизить ставку по действующей ипотеке

Рефинансирование ипотеки — это новый кредит, которым вы закрываете старый. Новый кредитор переводит деньги прежнему, забирает жильё в залог и выдаёт ипотеку под текущую ставку. Рефинансировать ипотеку выгодно тогда, когда разница ставок перекрывает расходы на повторную оценку, страховку и регистрацию. Ориентир рынка — разрыв от 1,5 процентного пункта.

Рефинансировать ипотечный кредит вы вправе в любой момент действия договора. Прежний кредитор препятствовать не может. Зато он вправе предложить снижение ставки у себя, и такое решение принимают по вашему письменному заявлению, обычно в течение нескольких рабочих дней после обращения.

Мнение эксперта: брать ипотеку сейчас или ждать снижения ставки

Клиенты чаще всего спрашивают об одном. Не поторопятся ли они, если оформят ипотеку по сегодняшней ставке? Отвечу так: ставка — не единственная переменная в сделке. Зато единственная, которую потом можно поменять.

Ключевая ставка Банка России равна 14,00% годовых с 27 июля 2026 года, следующее заседание совета директоров назначено на 11 сентября. Рыночные ставки по ипотеке идут за ключевой с задержкой в несколько недель. Кто ждёт, тот ставит на одно: снижение ключевой обгонит рост цен на квартиры. На растущем рынке жильё обычно дорожает быстрее, чем дешевеет кредит. Гарантий здесь нет ни у кого.

Практический вывод простой. Процент по подписанному договору вы снижаете позже через рефинансирование, а цену покупки — уже нет. Решение принимают не по прогнозу, а по двум своим цифрам. Хватает ли дохода на платёж. Собран ли первоначальный взнос.

Перед сделкой я советую сделать три вещи. Сравните предложения не по ставке «от», а по ПСК: она укладывается в диапазон от 1.98 до 52.82% годовых и показывает реальную цену кредита. Подайте заявку в несколько банков сразу: бюро кредитных историй засчитает их как поиск одного кредита. И заложите в бюджет расходы сверх процентов — оценку, страхование залога и регистрацию.

Отдельно про досрочное погашение. Оформить ипотеку на максимальный срок и гасить её быстрее графика безопаснее, чем взять короткий срок и упереться в платёж, который не тянет бюджет. Запрещать досрочное погашение банк не вправе, а сокращение срока уменьшает переплату сильнее, чем уменьшение платежа.

Ставка «от» и ПСК: почему в договоре другая цифра

Полная стоимость ипотечного кредита — это годовой процент, который учитывает и ставку, и обязательные платежи по договору. ПСК кредитор раскрывает в индивидуальных условиях до подписания. ПСК почти всегда выше рекламной ставки по льготной и рыночной ипотеке «от», потому что в неё уже включены страхование залога и остальные платежи, без которых кредитный договор попросту не заключён.

В ПСК включают проценты, страхование предмета залога и все платежи, без которых ипотечный кредит не выдадут. Требование раскрывать ПСК установил закон 353-ФЗ. По каталогу ПСК укладывается в диапазон от 1.98 до 52.82% годовых. Раскрывать ПСК кредитора обязывает закон 353-ФЗ. Добровольные услуги, от которых можно отказаться без изменения условий, в расчёт ПСК не входят.

—   Ставка «от» — минимальный процент по программе при выполнении всех условий сразу.

—   Персональная ставка — процент, который банк назвал именно вам после проверки заявки.

—   ПСК — годовая стоимость кредита со всеми обязательными платежами.

—   Сравнивать банки корректно по ПСК, а не по ставке в рекламном блоке.

Разрыв между ставкой «от» и персональной ставкой создают три вещи: размер первоначального взноса, вид жилья и способ подтверждения дохода. Уменьшение первоначального взноса на 10 пунктов банк почти всегда компенсирует надбавкой к ставке. Каждое отклонение от идеальных параметров кредитор оценивает надбавкой, и надбавки складываются. Клиент с минимальным взносом, покупающий вторичную квартиру без справки, получает ставку заметно выше рекламной.

Проверьте цифры сами: рассчитайте свою ипотеку в калькуляторе. Возьмите ПСК из индивидуальных условий и сравните её со ставкой из рекламного блока: разница и есть цена обязательных платежей по вашему договору.

Страхование предмета залога обязательно. Закон 102-ФЗ обязывает страховать заложенное жильё от утраты и повреждения, и этот платёж вы вносите ежегодно. Личное страхование остаётся добровольным, но отказ, как правило, компенсируют надбавкой. Надбавки разберите до подписания. Кредитор уже заложил их в тот же ПСК.

Второй параметр, который двигает ставку сильнее остальных, — первоначальный взнос.

Первоначальный взнос: сколько нужно своих денег

Первоначальный взнос — та часть стоимости квартиры или дома, которую вы платите из своих денег. По каталогу взнос начинается от 0%.

Взнос от 0% решает 2 задачи кредитора сразу. Он уменьшает сумму кредита, а вместе с ней и риск невозврата. Он же показывает, что вы умеете копить: скоринг читает это как сигнал платёжной дисциплины наравне с кредитной историей. Чем выше взнос, тем ниже ставка и тем больше одобренная сумма.

Материнский капитал засчитывают как первоначальный взнос: использовать материнский капитал можно полностью или частично, правила задаёт конкретная программа, и часть банков дополнительно требует, чтобы хотя бы небольшую долю взноса заёмщик внёс собственными деньгами. Часть суммы закрывает региональная выплата, если такая есть в вашем субъекте. Источник денег вы подтверждаете выпиской со счёта или договором продажи прежнего жилья.

Ниже 0% рынок почти не предлагает. Такой риск банк сразу закладывает в ставку, а иногда и в отказ. Рост этой части остаётся самым быстрым способом снизить ставку. Банк пересчитывает предложение в тот же день.

Вопрос своих денег иначе решает ипотека под залог своей недвижимости: в залог принимают квартиру, которая уже принадлежит вам. Ставку по таким программам банк ставит выше, зато собственных денег на входе просит меньше.

Собственные деньги вы копите заранее. А вот подать заявку и получить решение можно за несколько дней.

Как взять ипотеку: пять шагов

Взять ипотеку можно за пять шагов, и первые три проходят онлайн. Оформить заявку вы успеваете за один вечер. Оформить ипотеку можно в любом банке из списка, и порядок почти везде одинаков. Расходятся только сроки рассмотрения заявки и в составе документов по объекту.

1. Рассчитайте ипотеку в калькуляторе и подберите программу под свой первоначальный взнос.
2. Отправьте онлайн-заявку в несколько банков сразу и сравните одобренные ставки.
3. Получите решение по заявке. Решение банк выдаёт в срок от нескольких минут до двух рабочих дней.
4. Подберите жильё и передайте банку документы по объекту вместе с отчётом об оценке.
5. Подпишите договор и проведите сделку в отделении либо через электронную регистрацию.

Подача заявки в несколько банков — не риск, а норма. Запросы на ипотеку, поданные онлайн в короткий период, бюро кредитных историй засчитывает как поиск одного кредита. Рассчитайте ипотеку заранее: калькулятор покажет ежемесячный платёж и максимальную сумму — до 180000000 — ещё до того, как банк проверит заявку. Максимальную сумму — до 180000000 — скоринг считает от подтверждённого дохода, а не от лимита программы.

Что происходит после одобрения

Одобрение держится обычно от 30 до 90 дней, и за это время вам нужно найти квартиру и согласовать объект. Банк проверяет квартиру или дом отдельно: изучает документы продавца, сверяет отчёт об оценке, смотрит состояние здания и отказывает, если объект признан аварийным или перепланировка не узаконена.

Снизить ставку по ипотеке помогает электронная регистрация сделки. Размер скидки за электронную регистрацию банк указывает в условиях программы, и она входит в расчёт ПСК.

Одобряют не всех. Что именно он проверяет — в следующем блоке.

Условия ипотеки: что нужно, чтобы оформить её онлайн

Заявку на ипотеку онлайн скоринг проверяет по 5 параметрам: возраст, гражданство, регистрация, подтверждённый доход и стаж.

Возраст считают дважды: на дату выдачи и на дату полного погашения. Нижняя граница у большинства банков — 21 год, верхняя упирается в 65–75 лет на момент последнего платежа. Именно вторая граница, а не первая, бьёт по клиенту старше сорока.

Стаж требуют почти везде: от 3 месяцев на текущем месте и около 12 месяцев общего. Гражданство России требуется во всех программах каталога, регистрация — постоянная в одних банках, временная допускается в других. В кредитной истории банк смотрит не на факт просрочек, а на их давность и глубину: закрытый 3 года назад долг и открытая сегодня просрочка на 90 дней дают разные решения по заявке на ипотеку онлайн.

Пакет документов на ипотечный кредит вы собираете в два захода. Сначала подтверждаете личность и доход, затем передаёте документы по выбранному объекту.

—   Паспорт гражданина России с отметкой о регистрации.

—   Подтверждение дохода: справка о доходах и суммах налога, выписка из СФР или справка по форме банка.

—   Подтверждение занятости: заверенная копия трудовой книжки либо электронная выписка.

—   Документы по объекту: отчёт об оценке, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи.

Свидетельство о браке и согласие супруга банк запрашивает дополнительно, когда жильё переходит в совместную собственность. Отчёт об оценке недвижимости вы заказываете после одобрения заявки, потому что до выбора объекта оценивать нечего.

Программы без подтверждения дохода в каталоге есть, но недостаток данных компенсируют двумя способами сразу: поднимают ставку ближе к 57.99% и требуют взнос выше минимальных 0%. Такие программы каталог помечает отдельным фильтром.

Кредитная история и причины отказа

Скоринг оценивает не сам факт просрочек, а их давность и глубину. Закрытый 3 года назад технический долг в 5 дней и открытая сегодня просрочка на 90 дней дают банку два разных решения по одной заявке. Единичная просрочка трёхлетней давности решения обычно не меняет. Текущая задолженность заявку на ипотеку онлайн закрывает сразу.

В ипотеке отказывают по 4 причинам: долговая нагрузка, испорченная кредитная история, недостаточный стаж и несоответствие объекта. Причину отказа не объясняют. Повторную заявку по ипотечному кредиту принимают через 1–2 месяца, а запись о запросе хранится в бюро 7 лет.

Скоринг смотрит не только на историю, но и на долговую нагрузку. Сколько для этого нужно зарабатывать — считаем ниже.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку

Скоринг считает показатель долговой нагрузки: сумму всех платежей по кредитам делит на подтверждённый доход. Единого порога закон не устанавливает. На практике платёж по льготной и рыночной ипотеке укладывают в 50% дохода — это и есть предельная нагрузка.

Посчитать доход под ипотеку можно в 3 действия. Возьмите ежемесячный платёж из калькулятора, прибавьте платежи по действующим кредитам и картам, затем разделите результат на 0,5 — планируемую долю нагрузки.

В доход засчитывают зарплату, пенсию и подтверждённый доход созаёмщика. Кредитные карты уменьшают доступную сумму кредита, даже если лимит по ним не выбран: весь лимит считают потенциальным долгом. Созаёмщик, наоборот, поднимает совокупный доход, а вместе с ним и максимальную сумму кредита.

Снизить платёж без роста дохода можно двумя вариантами. Поднимите первый платёж сверх минимальных 0% — уменьшится тело кредита. Либо растяните ипотеку на максимальный срок — платёж упадёт, но переплата вырастет.

Сколько нужно зарабатывать: условный пример

Покажем механику на условном примере. Цифры взяты для иллюстрации, а не как предложение банка: квартира стоит 8 млн рублей, первоначальный взнос — 2 млн рублей, срок — 20 лет, ставка — 20% годовых.

Сумма кредита в этом примере равна 6 млн рублей — это 75% стоимости квартиры. При таких параметрах ежемесячный платёж выходит около 100 тысяч рублей. Если банк укладывает платёж в 50% дохода, семье нужно подтвердить примерно 200 тысяч рублей в месяц.

Теперь поменяем в расчёте ипотеки один параметр. Взнос 3 млн рублей вместо 2 млн рублей снижает сумму кредита до 5 млн рублей. Платёж падает примерно до 84 тысяч рублей, а требуемый доход — до 168 тысяч рублей. Один параметр меняет требование к доходу на треть.

Свои цифры подставьте в калькулятор. Он считает платёж по той же формуле аннуитета, что и банк.

Кредит на 30 лет работает как рычаг: чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платёж и тем больше итоговая переплата. Из чего складывается цена ипотеки сверх процентов — разбираем дальше.

Сколько стоит ипотека сверх процентов

Кроме процентов по ипотеке вы оплачиваете оценку недвижимости, страхование залога и регистрацию сделки. Эти расходы возникают один раз, при выходе на сделку, и в ежемесячный платёж не входят.

—   Отчёт об оценке недвижимости готовит аккредитованный банком оценщик.

—   Страхование предмета залога обязательно по 102-ФЗ и платится ежегодно.

—   Личное страхование добровольное; отказ от него банк компенсирует надбавкой к ставке.

—   Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности.

—   Услуги банка: электронная регистрация, безопасные расчёты, аренда ячейки.

Размеры этих платежей раскрывают в индивидуальных условиях договора вместе с ПСК. Проверьте, какие из услуг обязательны по договору, а от каких можно отказаться без изменения ставки, — второй список обычно длиннее, чем кажется на встрече в отделении. Отказ от добровольной услуги после подписания договора обычно возвращает надбавку к ставке — банк прописывает это условие в договоре.

Часть уплаченных денег государство возвращает — через налоговый вычет.

Права заёмщика: вычет, каникулы и досрочное погашение

У вас есть 3 права по ипотечному кредиту, которые дал закон и которые не зависят от политики банка: вычет до 650 тысяч рублей, каникулы до 6 месяцев и досрочное погашение без штрафов. Банк России следит за соблюдением, а нарушение условий договора вы обжалуете в суде.

Налоговый вычет — до 650 тысяч рублей

Налоговый вычет возвращает 13% расходов на жильё и на уплаченные проценты. Статья 220 Налогового кодекса ограничивает базу вычета: 2 млн рублей по стоимости жилья и 3 млн рублей по процентам. В деньгах это 260 тысяч и 390 тысяч рублей, то есть до 650 тысяч рублей на человека. Супруги подают документы раздельно. Значит, семья возвращает до 1,3 млн рублей. Супруги подают документы на ипотеку раздельно, каждый за себя.

Вычет по процентам вы получаете по мере уплаты, год за годом, пока не выберете лимит. Право на вычет по стоимости квартиры или дома Налоговый кодекс даёт один раз в жизни. Кредит при этом должен быть целевым. Кредит на покупку жилья закон под вычет подводит, а потребительский кредит — нет.

Ипотечные каникулы — до 6 месяцев

Закон даёт право приостановить или уменьшить платежи по ипотеке на срок не более 6 месяцев. Статья 6.1-1 закона 353-ФЗ закрепила это право за семьёй в трудной жизненной ситуации. Условие одно: предмет ипотеки — единственное пригодное для постоянного проживания жильё. Обратиться можно 1 раз.

Требование о каникулах вы подаёте кредитору в любой момент действия договора. Кредитор проверяет требование и подтверждает льготный период, когда вы выполнили условия закона: жильё единственное, ситуация подтверждена документами, каникулами по этому договору он раньше не пользовался. На время каникул не начисляют неустойку и не обращает взыскание на заложенное жильё. После окончания льготного периода вы возвращаетесь к прежнему графику, а отложенные платежи переносят в конец срока.

Досрочное погашение — без штрафов

Запрещать досрочное погашение и штрафовать за него банк не вправе.

Что сокращать — срок кредита или размер платежа, — выбираете вы. Сокращение срока уменьшает переплату сильнее — на дистанции в 20 лет разница исчисляется сотнями тысяч рублей. Уменьшение платежа снижает текущую нагрузку на бюджет семьи. Заявление на досрочное погашение кредитор принимает за 30 дней до даты списания или раньше, а точный порядок уведомления и способ подачи — через приложение или в отделении — прописаны в вашем кредитном договоре.

Какие банки дают ипотеку сегодня и чем различаются условия

Выдают ипотеку сегодня только банки с лицензией Банка России: все 99 банков в каталоге включены в официальные реестры ЦБ. Условия льготной и рыночной ипотеки различаются не столько ставкой, сколько набором программ и требованиями к клиенту. Каталог собирает 381 от 99 банков, и все они включены в реестры Банка России. Сортировать их можно по ставке, первоначальному взносу и максимальной сумме — она доходит до 180000000. Сравнение банков по одному параметру ничего не даёт: цены на ипотеку складываются из процентной ставки, страховки и комиссий.

Ставка «от» показывает нижнюю границу программы и достаётся не всем клиентам. Один банк даёт ставку ниже по новостройке, другой по вторичному рынку, третий — по ипотеке под залог своего жилья. Требования к стажу и кредитной истории при этом различаются между банками сильнее, чем сами ставки.

Зарплатному клиенту обычно снижают ставку и ускоряют рассмотрение заявки. Аккредитация застройщика сокращает проверку объекта. Документы по этому дому банк проверил заранее.

Выбрать ипотеку только по нижней границе ставки — ошибка. Цена ипотеки за 20 лет складывается из процентной ставки, ежегодной страховки, комиссий за сервисы банка и условий досрочного погашения, а рекламная цифра в баннере описывает лишь первое из этих четырёх слагаемых и потому сравнение по ней ничего не решает. Сравните ПСК по двум-трём одобренным предложениям: разрыв между рекламной цифрой и полной стоимостью кредита у разных банков различается заметно.

Льготные ипотечные программы

Льготные программы работают по отдельным правилам: круг участников, лимит суммы и ставку задаёт условие программы, а не банк. Условия каждой программы мы разобрали на отдельной странице.

Гарантированно одобрить ипотеку не может ни один банк

Нет — ни один банк не готов одобрить ипотеку заранее. Формулировка «одобрение всем» относится к рекламе, а решение по каждой заявке принимает скоринг. Доля правды в ней есть: предварительное решение по онлайн-заявке действительно приходит быстро и без визита в отделение, потому что первичную проверку выполняет автоматический алгоритм, а не кредитный инспектор.

Предварительное одобрение — не финальное. Его подтверждают после проверки документов и оценки объекта. Условия по заявке на этом этапе ещё меняются.

По той же причине взять ипотеку без первоначального взноса тоже нельзя. Заёмщик либо закрывает взнос материнским капиталом, либо заменяет его залогом уже имеющейся недвижимости.