Семейная ипотека с государственной поддержкой

Каждая карточка ведёт на страницу банка с требованиями к заёмщику, списком документов и порядком подачи онлайн-заявки. Подборка собрала 27 ипотечных программ. Каталог охватывает предложения 25 банков. Льготных программ в каталоге — 3. Минимальная процентная ставка по каталогу составляет 1.75% годовых. Медианная ставка по каталогу равна 4% годовых. Минимальный первоначальный взнос стартует от 20%. Максимальная сумма кредита доходит до 18000000 рублей. Максимальный срок кредитования составляет 32 года лет. Минимальный возраст заёмщика — 18 лет.

Сколько процентов по семейной ипотеке с 1 октября

От 2% до 12% годовых — диапазон предельных ставок программы по новым правилам, и конкретное значение определяет число детей в семье и регион покупки жилья. Все строки таблицы требуют одного и того же: хотя бы одному ребёнку на дату кредитного договора ещё не исполнилось 7 лет, а возраст остальных детей значения не имеет. Ставка в таблице предельная, то есть банк вправе установить своё значение ниже. Столичными считаются четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а под строкой «регионы» понимаются все остальные субъекты России.

Лимит растёт только до третьего ребёнка, а дальше увеличивается уже не сумма, а скидка по ставке. Если после оформления кредита в семье родится или будет усыновлён следующий ребёнок, ставку снижают до предела новой строки со следующей даты платежа — кредитный договор обязан такой пересмотр предусматривать.

Размер ежемесячного платежа при выбранной ставке, сумме и сроке считает калькулятор.

Когда ставка остаётся на уровне 6%

6% годовых — предельная ставка для трёх случаев, в которых таблица по числу детей не применяется. Эта оговорка заметно смягчает реформу и спасает семьи, которым общая шкала дала бы двузначную ставку.

• Строительство индивидуального жилого дома по договору подряда с компанией или предпринимателем через эскроу-счёт, в том числе вместе с покупкой земельного участка.
• Покупка нового индивидуального дома у застройщика — независимо от числа детей и региона.
• Семьи с ребёнком, которому установлена категория «ребёнок-инвалид», — на любые цели программы.
• Собственные средства покрывают не меньше половины стоимости жилья, включая материнский капитал и выплаты от региона, муниципалитета или работодателя.

Лимит суммы в этих случаях берётся из той же таблицы по числу детей и региону. Дома блокированной застройки, то есть таунхаусы, под льготу на индивидуальное строительство не подпадают и идут по общей шкале ставок. Правило о половине стоимости работает и позже: если в течение года после подписания договора долг снижен до половины цены жилья, ставку пересчитывают со следующей даты платежа.

Первоначальный взнос по семейной ипотеке

20% стоимости жилья — минимальный первоначальный взнос по программе, и это требование реформа не изменила. Отдельные банки поднимают планку до 30%, а материнский капитал засчитывается в счёт взноса полностью или частично. Общая сумма кредита вместе с частью по ставке банка ограничена 30 млн рублей для столичных регионов и 15 млн рублей для остальных, при этом государство возмещает банку доход только в пределах льготного лимита из таблицы.

Заявки на семейную ипотеку без первоначального взноса банки не рассматривают. Минимальный взнос — обязательное условие субсидии, и заменить его потребительским кредитом не получится. Доля правды в запросе есть: материнский капитал закрывает взнос целиком, если его размера хватает на 20% стоимости выбранного объекта, и тогда собственных денег у семьи может не потребоваться.

Взнос от половины стоимости жилья даёт отдельную выгоду — ставку не выше 6% независимо от того, сколько в семье детей. Для семьи с одним ребёнком это разница между 10% и 6% годовых, то есть крупный аргумент в пользу большего взноса.

Кому положена семейная ипотека

Право на льготную ставку по договорам с 1 октября дают два основания. Заёмщик должен быть гражданином России, родителем или усыновителем ребёнка и не быть лишённым родительских прав. Супруг при этом становится обязательным созаёмщиком, кроме случаев, когда у него нет российского гражданства.

• В семье есть ребёнок, которому на дату кредитного договора не исполнилось 7 лет.
• В семье есть ребёнок с установленной категорией «ребёнок-инвалид».

Прежнее третье основание — двое и более детей младше 18 лет — новые правила не содержат, и семьи, которые проходили только по нему, с 1 октября программу оформить не могут. Для договоров по 30 сентября включительно это основание продолжает действовать до конца срока кредита.

Семейная ипотека с одним ребёнком оформляется на общих основаниях, если ребёнку меньше 7 лет: ставка составит до 10% годовых в регионах и до 12% в столичных. Беременность права на программу не даёт, потому что учитываются только уже рождённые дети. Брак для участия не обязателен, одинокий родитель и отец после развода оформляют кредит наравне с остальными. Требования к возрасту, стажу и доходу устанавливает банк, и именно на них чаще всего не проходит одобрение.

Какое жильё можно купить

Семейная ипотека работает прежде всего на первичном рынке: квартира в новостройке, готовое жильё от застройщика, строительство дома по подряду и покупка земельного участка под будущую застройку. Вторичное жильё доступно в двух узких случаях, и оба требуют проверки по конкретному адресу до подачи заявки.

• Семья с ребёнком младше 7 лет покупает готовую квартиру в городе вне столичных регионов, где строится не больше двух многоквартирных домов.
• Дом при этом не должен быть аварийным и построенным более 20 лет назад, а продавец не должен быть связан с заёмщиком родством.
• Семья с ребёнком-инвалидом покупает готовое жильё в регионе, где многоквартирные дома не строятся вовсе.
• Квартиру, которую раньше уже покупали по этой программе, повторно взять в льготную ипотеку нельзя.

Купить дом по семейной ипотеке можно как у застройщика, так и построить его с нуля, и именно этот сценарий сохранил ставку 6% после реформы. Строительство своими силами без договора подряда под льготу не подпадает: расчёты должны идти через эскроу-счёт.

Какие банки выдают семейную ипотеку

Семейную ипотеку выдают банки, отобранные для участия в программе, и среди них есть как системно значимые кредитные организации, так и региональные. Предельную ставку задаёт государство, поэтому банки конкурируют не процентом, а размером первоначального взноса, требованиями к подтверждению дохода, списком допустимых объектов и скоростью одобрения. С 1 октября к этому добавился ещё один критерий — порядок перехода на новые условия: часть банков приостановила приём заявок по прежним правилам заранее.

Выбирать банк имеет смысл по трём параметрам.

• Минимальный первоначальный взнос: у одних участников это ровно 20%, у других 20,1% или 30%.
• Готовность работать с нужным типом объекта, особенно по строительству дома и по вторичному жилью.
• Условия после окончания субсидирования, которые прописаны в кредитном договоре, а не в правилах программы.

Подавать заявки в несколько банков одновременно правилами не запрещено, и отказ одного участника не закрывает программу для семьи.

Что будет со ставкой через 15 лет

15 лет — предельный срок субсидирования по договорам с 1 октября, тогда как по прежним договорам государство возмещало банку разницу весь срок кредита. Семья, которая берёт кредит на 30 лет, получает льготную ставку только первую половину срока, а вторую половину платит по условиям договора. Ипотечные каникулы этот пятнадцатилетний срок не продлевают.

Потолок повышения правилами всё же задан. После окончания субсидирования ставка не может превысить меньшее из двух значений: ставка договора плюс 4 процентных пункта либо ключевая ставка Банка России плюс 3 пункта, а для кредитов на строительство дома — плюс 3,5 пункта. Конкретный порядок пересчёта фиксирует кредитный договор, поэтому бюджет семьи стоит считать не только на льготный период, но и на остаток срока.

Отдельное новое требование касается регистрации. Заёмщик должен быть зарегистрирован по месту жительства в купленном жилье начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и подтверждать это ежегодно в течение пяти лет с даты выдачи кредита. При невыполнении ставку поднимают, но не выше ключевой ставки на дату договора плюс 2 пункта, а по кредитам на строительство дома — плюс 2,5 пункта. После того как условие выполнено, банк обязан вернуть прежнюю ставку со следующей даты платежа.

Договоры, заключённые до 1 октября

Новые правила на уже оформленные кредиты не распространяются. По договорам, подписанным по 30 сентября включительно, действует ставка не выше 6% годовых при любом числе детей, лимит 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для остальных, а субсидия сохраняется весь срок кредита. Пересматривать такой договор банк не будет.

Значение имеет дата заключения кредитного договора, а не дата одобрения заявки. При электронном подписании датой считается дата последней подписи сторон. Важное исключение касается рефинансирования: если перекредитоваться после 1 октября новым договором или дополнительным соглашением, кредит переходит под новые правила вместе с пятнадцатилетним ограничением субсидии.

Как оформить семейную ипотеку

Оформить льготный кредит семья может за шесть последовательных шагов. Необходимые документы банк уточняет индивидуально, а право на субсидию проверяется по данным о детях.

1. Определите по таблице свою ставку и лимит исходя из числа детей и региона покупки.
2. Проверьте, подходит ли ребёнок по возрасту или по категории «ребёнок-инвалид».
3. Выберите банк-участник и сравните требования к первоначальному взносу.
4. Заполните анкету на сайте или в офисе банка и приложите паспорт, СНИЛС, свидетельства о рождении детей и справку о доходах.
5. Подберите объект недвижимости и согласуйте его с банком и страховой компанией.
6. Подпишите кредитный договор и зарегистрируйте право собственности на жильё.

Один льготный кредит приходится на одну семью: если начиная с 23 декабря 2023 года заёмщик уже был участником льготной программы в качестве заёмщика, созаёмщика или поручителя, ставка по новому кредиту может быть повышена. Полностью погашенный кредит при этом не учитывается, если после его оформления в семье родился ещё один ребёнок.

Чем регулируется семейная ипотека

Программу курирует Минфин России как оператор субсидий, а деятельность самих кредитных организаций регулирует Банк России. Новые условия вводит решение о порядке предоставления субсидии от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, раздел V которого описывает договоры с 1 октября. Параметры реформы Минфин России опубликовал в сообщении от 24 сентября 2026 года. Правило «одна семья — один льготный кредит» действует с 1 февраля 2026 года. Заключать кредитные договоры по программе можно по 31 декабря 2030 года включительно.

Условия конкретного предложения заёмщик сверяет с кредитным договором и официальным сайтом банка. Данные подборки на этой странице обновлены 15.11.2026.