Семейная ипотека с государственной поддержкой

Ставка и полная стоимость кредита

Государство ограничивает ставку по семейной ипотеке значением 6% годовых, и это верхняя граница льготной части кредита, а не средняя цифра рынка. Банк может опустить ставку по семейной ипотеке ниже за счёт собственной субсидии или соглашения с аккредитованным застройщиком. По каталогу минимальная ставка семейной ипотеки составляет 0.1, медианная — 17.83. Рыночная ипотека без господдержки обходится заёмщику примерно в 18–20% годовых по сводкам банковских каталогов на 03.07.2026.

Ставка и полная стоимость кредита — разные числа, которые банк указывает рядом в карточке предложения. ПСК включает страхование, оценку объекта и комиссии, поэтому по семейной ипотеке она заметно выше заявленной ставки. По отдельным предложениям разрыв между ПСК и ставкой доходит до нескольких процентных пунктов. По каталогу ПСК начинается от 1.98. Сравнивайте предложения именно по ПСК: банк часто компенсирует низкую ставку обязательным страхованием, статусом зарплатного клиента или покупкой у конкретного застройщика.

Запросы про ставку 3% и 4% по семейной ипотеке относятся к другим программам господдержки: 3% даёт сельская ипотека, 2% — дальневосточная и арктическая, а семейная стартует с 6%. Ставку 3,5–5% банк устанавливает сам за счёт собственной субсидии, и держится она на дополнительных условиях: страховании, зарплатном статусе или покупке у партнёрского застройщика. Условиями программы семейной ипотеки такая ставка не установлена, и банк может снять её в любой момент или ограничить сроком акции. Ставка 12% и близкие к ней значения появляются в комбинированном кредите, где льготная часть идёт под 6%, а сумма сверх лимита — по рыночной ставке.

Максимальный размер кредита и комбинированная ипотека

Заёмщик может оформить часть кредита по семейной ипотеке под 6%, а сумму сверх лимита получить на рыночных условиях. Такую схему называют комбинированной ипотекой, и максимальный размер кредита в ней выше: 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 15 млн рублей для остальных регионов. Например, при покупке за 10 млн рублей в Саратовской области семья берёт 6 млн рублей по семейной ипотеке, а оставшиеся 4 млн рублей — по рыночной ставке банка. Ставка по льготной части при этом не меняется.

Разница в ежемесячном платеже показывает выгоду семейной ипотеки точнее, чем заявленная ставка. Кредит 6 млн рублей на 30 лет под 6% даёт платёж около 36 000 рублей в месяц, а тот же кредит под рыночные 18% обойдётся примерно в 88 600 рублей.

Первоначальный взнос: можно ли обойтись без него

Нет — семейная ипотека без первоначального взноса не выдаётся, потому что программа требует внести не менее 20% цены жилья. Часть банков поднимает планку до 20,1% и выше, компенсируя риск по заёмщику. Получить одобрение с минимальным взносом сложнее, чем с повышенным. Фактический минимум по каталогу равен 0, и доступен такой взнос не в каждом банке. Формулировка «ипотека без взноса» означает у витрин либо другую программу, либо потребительский кредит на сам первоначальный взнос, а по льготной ставке такой сценарий недоступен.

Как использовать материнский капитал

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по семейной ипотеке целиком или частично. Условия программы разрешают использовать сертификат на взнос и на досрочное погашение основного долга, но для внесения ежемесячных платежей материнский капитал использовать нельзя. Размер сертификата Правительство России индексирует 1 февраля каждого года, а актуальную сумму публикует Социальный фонд России.

По семейной ипотеке доли детям семья выделяет обязательно, если для погашения использовался материнский капитал. Согласие банка-залогодержателя на выделение долей больше не требуется: жильё можно сразу оформить в общую собственность с супругом и детьми ещё на этапе выплат по кредиту.

Кто может воспользоваться программой

Оформить семейную ипотеку могут граждане России, у которых есть ребёнок до 6 лет включительно, ребёнок-инвалид либо двое и более несовершеннолетних детей. Возраст ребёнка и его гражданство банк проверяет по свидетельству о рождении. Получить семейную ипотеку может только один из родителей, а супруга или супруг входит в сделку созаёмщиком. Усыновители и опекуны, попадающие под условия, получают семейную ипотеку на тех же условиях, что и родные родители.

С 1 февраля 2026 года применяется правило «одна семья — одна льготная ипотека». Супруги автоматически становятся созаёмщиками, а супруга или супруг без российского гражданства в состав созаёмщиков не входит. Военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения являются единственными заёмщиками по договору.

Родители, которые не состоят в официальном браке, оформляют семейную ипотеку на одного из них. Адрес регистрации такого родителя должен совпадать с местом жительства ребёнка, наличие которого дало право на программу.

Требования к детям: возраст и гражданство

Возраст ребёнка определяется на дату заключения кредитного договора, а не на дату подачи заявки. Ребёнку должно быть не более 6 полных лет в день подписания — фактически это значит, что он младше 7 лет. Как только ребёнок становится старше и ему исполняется 7 лет, право на льготную ставку по этому основанию исчезает. Если день рождения приходится на период между одобрением и подписанием, сделку лучше планировать заранее.

Гражданство России нужно хотя бы одному ребёнку в семье: без ребёнка-гражданина право на программу не возникает. СНИЛС ребёнка служит идентификатором однократности участия при проверке в базе ДОМ.РФ.

Повторно воспользоваться семейной ипотекой можно при двух одновременных условиях: предыдущий кредит полностью погашен, и после его получения в семье родился ещё один ребёнок. Возраст этого ребёнка на дату нового договора значения не имеет. Правило одного льготного кредита в одни руки введено с 23 декабря 2023 года и охватывает семейную, сельскую, IT-, дальневосточную и арктическую программы.

Какую недвижимость можно приобрести

По семейной ипотеке можно приобрести жильё у юридического лица и построить частный дом. Семейная ипотека допускает шесть целей кредита:

—  Квартира или дом от застройщика по договору долевого участия либо купли-продажи.

—  Жильё от закрытого паевого инвестиционного фонда или Фонда развития территорий.

—  Квартира от Московского фонда реновации жилой застройки.

Строительство дома с подрядчиком через счёт эскроу, включая покупку земельного участка.

Вторичное жильё в городах с низким объёмом строительства — для семей с ребёнком до 6 лет включительно.

Вторичное жильё в регионах без строящихся домов — для семей с ребёнком-инвалидом.

Семьи с ребёнком до 6 лет включительно приобретают квартиру проще всего в новостройке: договор долевого участия по ДДУ у аккредитованного застройщика — основной сценарий в рамках программы семейной ипотеки. Аккредитацию продавец проходит в каждом банке отдельно, поэтому количество доступных новостроек в разных банках различается, и уточнять его нужно до подачи заявки.

Жильё по договору уступки прав требования по ДДУ приобрести нельзя. Ремонт, перепланировку, мебель и бытовую технику заёмщик не может включить в кредитный договор.

По семейной ипотеке на вторичном рынке действует узкий набор условий: жильё должно находиться в городе, где по данным ЕИСЖС количество строящихся многоквартирных домов не превышает двух, возраст дома не превышает 20 лет, а продавец не является взаимозависимым лицом. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области из этого правила исключены.

Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, где нет ребёнка до 6 лет включительно и нет ребёнка-инвалида, могут приобрести квартиру только в 35 регионах или в малых городах, где количество жителей не превышает 50 тысяч человек. Численность населения города определяется на 1 января предыдущего года по данным Росстата. Ограничение по территории не действует, если семья покупает или строит дом.

Как купить дом и построить его с подрядчиком

Купить дом по семейной ипотеке можно в любом регионе: территориальные ограничения на этот случай не распространяются. Семейная ипотека допускает три сценария — готовый дом от застройщика, строительство с подрядчиком и приобретение земли вместе со стройкой.

Строительство идёт только через аккредитованного банком подрядчика и расчёты через счёт эскроу; самостоятельная стройка своими силами не финансируется. Земля должна быть в собственности заёмщика или в долгосрочной аренде, а её назначение — индивидуальное жилищное строительство либо личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта. Цена земли включается в тот же кредит.

Готовое жильё можно приобрести у юридического лица по договору купли-продажи, и требования к сделке совпадают с требованиями к новостройке. У частного продавца объект проходит по правилам вторичного рынка. Недостроенное здание, реконструкцию и ремонт включить в семейную ипотеку нельзя. Таунхаус приравнивается к квартире или дому в зависимости от того, как объект оформлен в документах. Дача на землях садоводства под семейную ипотеку не подходит.

Какие банки выдают семейную ипотеку

Семейную ипотеку оформляют участники программы семейной ипотеки — банки из списка, который ведёт АО «ДОМ.РФ». Лимиты субсидий между ними распределяет Минфин России. Ставка у банков отличается, потому что каждый из них добавляет к условиям программы собственные требования. По каталогу она начинается от 0.1 при первоначальном взносе от 0. Всего в выдаче 51.

Выбор банка для семейной ипотеки опирается на четыре параметра: полная стоимость кредита, требования к подтверждению дохода, аккредитация вашего застройщика и наличие свободного лимита субсидий. Лимиты обновляются после очередного выделения средств, поэтому отказ по исчерпанному лимиту не означает отказа в другом банке. Подавайте заявки в два-три банка параллельно: одобрение не обязывает подписывать договор ни в одном из них.

Какие документы предоставить для оформления

Список документов каждый банк устанавливает самостоятельно. Примерный список выглядит так.

Паспорта всех потенциальных заёмщиков.

Свидетельства о рождении детей.

СНИЛС каждого члена семьи.

Свидетельство о заключении или расторжении брака.

Справка о доходах и удержанных суммах налога.

Оформление семейной ипотеки занимает от одного дня до двух недель и проходит в пять шагов.

1.   Сравните предложения по ПСК и выберите два-три банка.

2.  Подайте заявку онлайн и приложите документы.

3.  Дождитесь одобрения — оно действует около 90 дней.

4.  Выберите объект у аккредитованного застройщика или подрядчика.

5.  Подпишите договор и зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Электронная регистрация через усиленную квалифицированную подпись избавляет заёмщика от визита в Росреестр. Если заёмщик предоставил недостоверные сведения о семейном положении, по договорам с 1 февраля 2026 года банк может повысить ставку выше льготных значений.

Рефинансирование действующей ипотеки

По семейной ипотеке можно рефинансировать действующий ипотечный кредит под 6%, если в семье есть ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью. Рефинансировать можно только кредит на жильё от застройщика по договору купли-продажи или долевого участия. Ипотеку на строительство частного дома и на покупку вторичного жилья программа рефинансировать не позволяет.

Рыночную часть комбинированного кредита рефинансировать тоже можно, но для этого придётся рефинансировать весь кредит, включая льготную часть, с сохранением остатка задолженности по каждой из них.

Регулирование и проверка условий

Семейную ипотеку выдают банки с действующей лицензией Банка России, включённые в перечень участников программы. Проверить лицензию можно в реестре Банка России, а условия конкретного кредита — в индивидуальных условиях договора и графике платежей, которые банк обязан выдать до подписания. Ставку, лимиты и список допустимых объектов по семейной ипотеке устанавливает постановление Правительства России, и банк изменить их не вправе. Информация каталога носит справочный характер и не является публичной офертой.