Комбинированная ипотека

Что такое комбинированная ипотека

Комбо-ипотека — это один кредит из двух частей с разными ставками на один объект недвижимости. В обычной льготной ипотеке весь кредит укладывается в лимит госпрограммы. В комбинированной требуемая сумма лимит превышает, и превышение уходит на условия банка. Схема позволяет заёмщику взять часть денег по льготной ставке, а не переводить весь кредит на рыночную.

Лимит госпрограммы относится к сумме кредита, а не к цене жилья, и это меняет расчёт. Квартира за 25 млн рублей при первоначальном взносе 6 млн требует кредита 19 млн рублей, из которых 12 млн проходят по семейной ипотеке, а оставшиеся 7 млн банк выдаёт по своей рыночной ставке. Если увеличенный взнос уводит кредит под лимит программы, рыночная часть заёмщику не понадобится вовсе.

Каталог собирает предложения по ипотечным программам разных банков. Сейчас в подборке 380 программ. Предложения поступают из 98 банков. Льготных программ в каталоге — 51. Данные обновлены 28.09.2026.

Лимиты льготной части в 2026 году

Комбо-ипотеку банки оформляют на базе трёх государственных программ для приобретения недвижимости. Ставку и предельный размер льготной части задаёт сама программа, а рыночную часть добавляет кредитор. Дальневосточная ипотека даёт самую низкую ставку — до 2% годовых.

Все три программы рассчитаны до 31 декабря 2030 года. Федеральный минимум взноса — 20% стоимости жилья, но кредитор вправе поднять порог: на рынке встречаются требования 20,1% и 30,1%.

Совокупная сумма по двум кредитам обычно достигает 30 млн рублей в столичных регионах и 15 000 000 рублей в остальных. По IT-ипотеке банки называют предел около 18 млн рублей. Перечисленные цифры остаются предельными параметрами программ, а не одобренной суммой: банк считает доход, долговую нагрузку и стоимость залога отдельно.

Минимальный взнос по каталогу составляет 0%. Максимальный срок кредита достигает 32 года лет. Кредит выдают заёмщикам от 14 лет.

Средневзвешенная ставка и ежемесячный платёж

Ставку комбинированного кредита при одном договоре банк рассчитывает как средневзвешенную. Льготная часть умножается на свою ставку, рыночная на свою, а сумма произведений делится на весь кредит.

Возьмём кредит 16 млн рублей, где 12 млн идут под 6% годовых, а 4 млн под 18% годовых, — расчётная ставка получится 9% годовых. Чем крупнее рыночная доля, тем выше эта величина. При двух отдельных договорах общей ставки нет вовсе, и заёмщик складывает два платежа за один месяц.

Средневзвешенная ставка не показывает полную стоимость кредита. Платёж зависит ещё от срока, графика погашения, страхования и платных опций. Сравнивать предложения нужно по ПСК и графику платежей, а при двух договорах — по сумме платежей за одинаковые месяцы. Минимальная ставка в каталоге равна 0.1%. Медианная ставка составляет 17.9 процентов. Нижняя граница ПСК по каталогу — 1.98%. Верхняя граница ПСК достигает 52.82%.

Один кредитный договор или два

Схему сделки выбирает банк, и от неё напрямую зависит порядок досрочного погашения. Первая схема объединяет две ипотеки в одном договоре, вторая разводит их по двум.

• Один договор. Банк фиксирует средневзвешенную ставку, выдаёт единый график и один ежемесячный платёж, а досрочный платёж распределяет по правилам договора.
• Два договора. Каждая часть получает свою ставку, свой срок и свой график, поэтому заёмщик гасит дорогую рыночную часть отдельно и раньше льготной.

Право на досрочное погашение закрепляет статья 11 закона № 353-ФЗ. Комбинированный кредит заёмщик закрывает досрочно полностью или частично. Направить платёж только на рыночную часть при едином договоре получается не всегда, поэтому структуру сделки и все графики стоит запросить до подписания.

Кому банк одобрит комбинированную ипотеку

Гарантированного одобрения не существует ни в одном банке. Соответствие госпрограмме открывает доступ к льготной ставке, но решение по заявке принимает скоринг банка, и оценивает он платёжеспособность заёмщика по всей сумме кредита, а не по одной льготной части. Даже небольшое превышение лимита поднимает ежемесячный платёж и требования к доходу семьи.

Заёмщик проходит две проверки подряд:

• Условия базовой госпрограммы: состав семьи, возраст детей, аккредитация работодателя, регион работы и покупки.
• Требования банка: возраст, гражданство, стаж, подтверждённый доход, долговая нагрузка и кредитная история.

Банк учитывает доход созаёмщиков при расчёте одобренной суммы. Семейная ипотека покрывает новостройки, частные дома и отдельные объекты вторичного рынка.

IT-ипотека добавляет к этому списку собственные пороги. По условиям программы заёмщик не старше 50 лет работает по трудовому договору в аккредитованной компании. Средняя зарплата до вычета НДФЛ за последние три месяца обычно требуется от 150 тыс. рублей в городах-миллионниках и Московской или Ленинградской области и от 90 тыс. рублей в остальных населённых пунктах.

Банк проверяет и сам объект, потому что принимает его в залог. Кредитор смотрит документы продавца, обременения, неузаконенные перепланировки и ликвидность жилья. Предварительное одобрение суммы одобрения выбранной квартиры не означает.

Как оформить комбо-ипотеку

Оформить комбинированную ипотеку можно за семь шагов.

1. Проверьте соответствие базовой госпрограмме.
2. Рассчитайте взнос, льготную и рыночную части.
3. Сравните предложения банков по ПСК и графику.
4. Подайте заявку и документы о доходе.
5. Получите одобренную сумму и срок кредита.
6. Подберите объект под одобренный бюджет.
7. Подпишите договор и застрахуйте залог.

Одобренная сумма идёт первой, а поиск объекта вторым. Обратный порядок приводит к внесённому авансу под лимит, которого банк не даст. Страхование заложенного жилья от утраты и повреждения требует статья 31 закона № 102-ФЗ. Личное страхование заёмщик оформляет добровольно и влияет им на ставку.

Рефинансирование рыночной части

Банк вправе снизить ставку по рыночной части комбинированного кредита отдельно. Такую возможность подтвердил Минфин России в информации от 27 октября 2025 года. Льготная часть при этом сохраняет ставку и остальные условия господдержки.

Переход в другой банк требует программы, которая господдержку сохраняет, а обычное рефинансирование льготную ставку обнуляет. Новый кредитор запрашивает справку с разбивкой остатка долга на две части. От этой разбивки зависят новая средневзвешенная ставка и размер платежа.

Право и защита заёмщика

Комбинированную ипотеку регулируют закон № 102-ФЗ и закон № 353-ФЗ, а не отдельный акт по комбо-продуктам.

• Залог не делится на льготную и рыночную части: взыскание обращают на объект целиком по статье 50 закона № 102-ФЗ.
• Банк требует досрочного возврата долга, если просрочка превысила 60 дней за последние 180 дней (статья 14 закона № 353-ФЗ).
• Заёмщик получает не менее 30 дней на возврат долга после уведомления банка.
• Заёмщик вправе сам продать заложенное жильё и закрыть кредит по статье 37.1 закона № 102-ФЗ.
• Суд отказывает во взыскании, если долг меньше 5% стоимости залога, а просрочка короче трёх месяцев (статья 54.1 закона № 102-ФЗ).

Материнский капитал заёмщик направляет на первоначальный взнос, основной долг или проценты по части 6 статьи 10 закона № 256-ФЗ. Распределение этих средств между двумя частями кредита определяет банк по условиям договора.