Ипотека на коммерческую недвижимость

Условия ипотеки: ставка, сумма и срок кредитования

Минимальная ставка по программе — 0.1% годовых, а максимальная сумма достигает 180000000 рублей. Срок кредитования — до 32 года лет. Первоначальный взнос начинается от 0%. Медиана ставки по подборке — 17.9%, верхняя граница — 38%. Процентная ставка и полная стоимость кредита раскрываются в договоре. Проверьте их до подписания. По предложениям подборки она укладывается в диапазон от 1.97% до 52.82% годовых.

Ставка здесь выше жилищной, потому что государство такие кредиты не субсидирует, а срок банк назначает короче: доходный объект изнашивается быстрее квартиры.

Эти расходы заёмщик оплачивает сверх процентов:

• Оценку объекта выполняет оценщик, аккредитованный банком-кредитором.
• Страхование предмета залога — обязательное условие на весь срок договора.
• Государственную пошлину за регистрацию заёмщик платит в Росреестр в день подачи документов.
• Услуги нотариуса заёмщик оплачивает, когда объект принадлежит нескольким собственникам.

Размер каждого платежа зависит от банка и стоимости объекта. Итоговую сумму заёмщик уточняет до подписания договора.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц банк выдаёт без статуса предпринимателя. Возраст заёмщика — не менее 16 лет, а оценивает банк личный доход, а не выручку бизнеса. Покупатель подтверждает доход справкой о зарплате или декларацией. Помещение он оформляет на себя как обычный объект недвижимости.

Налоговый вычет за покупку нежилого помещения закон не предусматривает. Имущественный вычет по ст. 220 НК РФ действует только для жилых домов, квартир, комнат и долей в них. Нежилые объекты в этот перечень не входят. Проценты по такому кредиту гражданин к вычету тоже не заявляет. Покупатель нежилого объекта не возвращает часть расходов через НДФЛ.

Апартаменты по документам относятся к нежилым объектам, поэтому банк кредитует их по коммерческой программе, а не по жилищной. Владелец апартаментов платит повышенный налог на имущество и вычет не получает.

Коммерческая ипотека для бизнеса: ИП, ООО и другие компании

Ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП и организаций банк выдаёт под залог того же объекта. Платёжеспособность заёмщик подтверждает отчётностью, а банки называют такой продукт бизнес-ипотекой. Банк запрашивает у ИП налоговую декларацию, у общества — баланс и обороты по банковскому счёту. Срок регистрации и ведения бизнеса считают в месяцах на момент подачи заявки. Компания выступает заёмщиком, а собственник бизнеса — поручителем.

Защита закона о потребительском кредите на такую сделку не распространяется. ФЗ-353 регулирует кредиты гражданину на цели, не связанные с предпринимательством (ч. 1 ст. 1). Ставку, комиссии и порядок досрочного возврата стороны согласуют в договоре напрямую. Заёмщик сверяет каждое условие до подписания.

Продавец-организация на общей системе налогообложения выделяет НДС в цене помещения, и покупатель на той же системе принимает этот налог к вычету. Плательщик упрощённой системы включает его в стоимость объекта. Ипотека для юридических лиц и ипотека для бизнеса означают в каталогах один продукт.

Какие помещения можно приобрести

С помощью такой ипотеки можно приобрести офисные, торговые или складские помещения, объекты свободного назначения и отдельные здания. Ипотека на коммерческое помещение действует и на готовые объекты, и на строящиеся. Застройщика при этом аккредитует сам кредитор.

Эти требования банк предъявляет к предмету залога:

• Объект стоит на кадастровом учёте, и права на него зарегистрированы в ЕГРН.
• Помещение находится в городе присутствия банка и имеет отдельный вход.
• Здание не признано аварийным и не включено в план сноса.
• На объекте отсутствуют аресты, обременения и неузаконенные перепланировки.

Банк остановит сделку, пока продавец не устранит расхождения между документами и планировкой. Перевод квартиры в нежилой фонд заёмщик завершает заранее. Оценщик описывает объект в том статусе, который зафиксирован в реестре.

Как оформить коммерческую ипотеку

Оформить ипотеку на нежилое помещение можно за пять шагов. Порядок действий одинаков для гражданина, предпринимателя и организации — различается только пакет документов о подтверждении дохода. Цель кредита банк формулирует одинаково: приобретение коммерческой недвижимости.

1. Рассчитайте платёж в калькуляторе и выберите предложение в подборке.
2. Подайте заявку в банк и приложите паспорт и документы о доходе.
3. Получите решение банка в течение нескольких рабочих дней и подберите объект.
4. Закажите отчёт об оценке у аккредитованного оценщика.
5. Подпишите договор и зарегистрируйте переход права и залог в Росреестре.

Кредитная история влияет на решение сильнее размера взноса. Банк проверяет платёжную дисциплину заёмщика и связанных с ним компаний. Купить коммерческую недвижимость в ипотеку удаётся и с неидеальной историей. Кредитор в этом случае поднимает ставку или просит дополнительный залог.

Отличия от жилищных ипотечных программ

Кредит на коммерческий объект отличается от жилищного ставкой, сроком, размером взноса и отсутствием господдержки, и разницу создаёт назначение помещения, а не тип заёмщика.

Льготные программы на нежилые объекты не распространяются. Государство возмещает банкам недополученный доход только по кредитам на жилые помещения. Условие записано в постановлении Правительства № 1711. Семейная и другие субсидируемые программы к нежилым объектам не применяются.

Ставка около 4% годовых по такому кредиту недостижима. Значения этого порядка встречаются в субсидируемых жилищных программах. Там разницу банку компенсирует бюджет, а в коммерческом сегменте компенсации нет. Реальный ориентир заёмщика — диапазон от 0.1% до 38% годовых.

Предложения без первоначального взноса на этом рынке встречаются редко. Банк, как правило, обнуляет взнос только под дополнительный залог. Им становится второй объект в собственности заёмщика. Условия по жилищным программам без взноса разобраны на отдельной странице.