Ипотечный калькулятор

Как пользоваться ипотечным калькулятором

Рассчитать ипотеку онлайн можно в четыре шага: укажите стоимость недвижимости, внесите первоначальный взнос, подставьте процентную ставку и выберите срок кредита. Чтобы рассчитать ипотеку, калькулятор вычтет взнос из цены жилья и покажет всё, что нужно для решения: сумму кредита, размер платежа и переплату. Такой сервис иногда называют счётчиком ипотеки или кредитным калькулятором.

Каждый параметр двигает результат в свою сторону:

• Стоимость недвижимости: чтобы купить дорогое жильё, нужен больший кредит.
• Первоначальный взнос: то, что вы вносите своими деньгами.
• Процентная ставка: один пункт добавляет к платежу около 5%.
• Срок кредита: если растянуть его, платёж снизится, а переплата вырастет.

Результат расчёта — три числа: платёж, переплата и общая сумма выплат. Базовый пример для этой страницы: ипотека под 18% годовых на 5 000 000 руб. и срок 20 лет. Ежемесячный платёж 77 166 руб., переплата 13 519 738 руб., всего банку уйдёт 18 519 738 руб. Ставка взята для примера — чтобы получить свою, подставьте её в поле калькулятора.

Что влияет на размер ежемесячного платежа

Ежемесячный платёж по ипотечному кредиту делится на две части — проценты на остаток долга и погашение основного долга. Первые годы проценты съедают почти весь платёж. В базовом примере первый платёж 77 166 руб. состоит из 75 000 руб. процентов и 2 166 руб. тела долга: 97,2% против 2,8%. Ниже половины платежа проценты опускаются на 195-м месяце — через 16 лет и 3 месяца.

Срок кредита меняет платёж слабее, чем переплату:

Если растянуть ипотеку с 20 до 30 лет, платёж упадёт на 1 812 руб., а переплата вырастет на 8 607 799 руб. Короткий срок дешевле, но тяжелее. Разумная середина — взять максимальный срок, который тянет бюджет, и гасить ипотеку досрочно.

График платежей: аннуитетный или дифференцированный

График показывает каждый месяц отдельной строкой: размер взноса, часть на проценты, часть на основной долг и остаток задолженности. Калькулятор строит его сразу после расчёта.

Аннуитетный платёж по кредиту одинаков всё время. Дифференцированный убывает: тело долга делится поровну, а проценты начисляются на уменьшающийся остаток.

Убывающий график экономит на процентах 4 482 238 руб., но требует пережить первые годы с ежемесячным платежом на 18 668 руб. выше. Большинство банков выдают ипотеку только по аннуитету, уточняйте это до заявки.

Первоначальный взнос: как размер влияет на переплату

Первоначальный взнос — часть цены объекта, которую вы платите своими деньгами. Ипотеку уменьшит каждый рубль взноса, а вместе с ней упадут размер платежа и переплата. Для квартиры за 6 000 000 руб. на 20 лет под 18%:

Каждые 10% первоначального взноса убирают из итоговой суммы около 1,6 млн руб. Порог в 20% берётся из Стандарта защиты прав ипотечных заёмщиков, действующего с 1 января 2025 года: Банк России рекомендует держать сумму кредита в пределах 80% справедливой стоимости жилья, а выдавать её максимум на 30 лет. В каталоге предельный срок — 32 года лет. По программам каталога минимальный взнос сейчас составляет 0%. Тот же Стандарт не признаёт взносом кэшбэк застройщика и потребительский кредит того же банка, так что в поле взноса такие деньги не ставьте.

Можно ли рассчитать ипотеку без первоначального взноса

Рассчитать — можно: поставьте взнос 0, и калькулятор посчитает платёж на полную цену объекта. Получить такой кредит сложнее: банки выдают его редко. Считайте нулевой взнос верхней границей нагрузки: чтобы получить такой кредит, нужен залог другой недвижимости.

Какую процентную ставку указать в расчёте

Процентная ставка — единственный параметр, который нельзя узнать заранее. Банк называет её после проверки документов и объекта, а до заявки в расчёт подставляют рыночный ориентир. Ставки каталога начинаются от 0.1%. Потолок сейчас 57.99%. Середина рынка проходит по 17.9% — для первой прикидки берите её, потому что минимум достаётся клиентам с большим взносом. Ставки идут за ключевой: с 27 июля 2026 года она равна 14,00%. Условия государственных программ ипотеки разбираем на отдельных страницах: по ним ставка ниже рыночной.

Один процентный пункт стоит неожиданно дорого: для базового примера ставка 17% годовых даёт 73 340 руб. и 12 601 607 руб. переплаты, а 19% — 81 034 руб. и 14 448 218 руб. Пункт ставки прибавляет к переплате около 920 000 руб., и ради такой разницы стоит подать заявку на ипотеку в несколько банков. В каталоге собрано 98 банков. Число программ — 380.

На ставку влияет и кредитный рейтинг: клиенту с просрочками банк, как правило, поднимает ставку или отказывает.

Какой объект дороже: вторичка или новостройка

Тип объекта меняет процентную ставку: по рыночным программам вторичка, как правило, обходится дороже, чем новостройка. Посчитайте оба варианта и сравнивайте не платежи, а переплату за весь срок. Если планируете купить квартиру в строящемся доме, добавьте срок до сдачи: до ввода дома жильё придётся и оплачивать, и снимать.

Досрочное погашение: сократить срок или платёж

Досрочный платёж уменьшает остаток кредита, и дальше проценты начисляются на меньшую сумму. Распорядиться этим можно двумя способами, и разница велика. Возьмём базовый пример — ипотека под 18% на 20 лет: через три года вносим 500 000 руб. сверх графика.

Если уменьшить срок, выигрыш составит 4 132 024 руб. Логика простая: ежемесячный платёж остаётся прежним, значит на тело долга каждый месяц уходит больше. Ипотеку уменьшить по сроку выгоднее почти всегда. Платёж снижают, когда бюджет напряжён: с 77 166 руб. до 69 288 руб.

Право на досрочный возврат кредита даёт закон: по части 4 статьи 11 закона № 353-ФЗ заёмщик уведомляет банк за 30 календарных дней, а договор может установить срок короче. Проценты платятся только за фактический срок пользования деньгами, комиссию банк не берёт.

Какая сумма ипотеки доступна при вашем доходе и другие ограничения банка

Ипотечный калькулятор работает и в обратную сторону — от платежа к сумме кредита. Например, для платежа 50 000 руб. на тех же условиях банк выдаст 3 239 787 руб., а со взносом 20% это объект за 4 049 733 руб.

Для одобрения банк оценивает долговую нагрузку — долю дохода, которая уходит на все кредиты. Банк России квартальными лимитами ограничивает банкам долю выдач заёмщикам с нагрузкой выше 50% и особенно выше 80%, поэтому платёж больше половины дохода резко снижает шансы. Например, расчёт ипотеки от дохода для того же жилья:

Доход созаёмщиков банк считает вместе с вашим, поэтому супруг или родитель в заявке поднимает доступную сумму.

Почему предложение банка отличается от расчёта

Расчёт ипотеки на калькуляторе предварительный, и расхождение с договором заложено в механику. Причин четыре, и каждая двигает платёж вверх.

1. Полная стоимость кредита выше номинальной ставки: в неё входят страховка и оценка объекта.
2. Страхование жизни добровольно, но отказ банки, как правило, компенсируют надбавкой к ставке.
3. Проценты банк начисляет за фактические дни месяца, а калькулятор — по формуле равных периодов.
4. Первый платёж почти всегда неполный: он покрывает проценты со дня выдачи до даты платежа по графику.

Верхняя граница у полной стоимости есть: закон № 353-ФЗ запрещает превышать среднерыночное значение, которое считает Банк России, более чем на треть. У предложений каталога ПСК начинается от 1.98%. Дороже 52.82% в каталоге не встречается. Сравнивать программы правильнее именно по ней. Первый платёж и округления двигают итог на сотни рублей, страховка и надбавки — на сотни тысяч. Сравнивайте предложения по полной стоимости кредита, а не по рекламной ставке «от». Платить банку за снижение ставки вы не обязаны: с 1 июля 2025 года пункт 10.2 Стандарта запрещает брать с заёмщика такое вознаграждение.

Часть переплаты возвращает налоговый вычет по уплаченным процентам. Пункт 4 статьи 220 Налогового кодекса ограничивает его суммой 3 000 000 руб.: при ставке НДФЛ 13% это до 390 000 руб. к возврату, а по верхним ступеням прогрессивной шкалы возврат выше. Вычет уменьшает фактическую цену кредита, но калькулятор его не учитывает.